blog.thecurtiscasa.com

MANILA, Filipina – Konstruksi merupakan sektor yang memiliki kinerja terbaik pada kuartal kedua tahun 2013, dan pembangunan yang sedang berlangsung pada perumahan bertingkat tinggi, komersial atau apartemen serba guna di Metro Manila merupakan sebuah tanda nyata.

Pertumbuhan outsourcing proses bisnis (BPO) dan sektor pariwisata serta tingginya konsumsi swasta dan investasi pemerintah berkontribusi terhadap ledakan konstruksi.

Melo Porciuncula, Kepala Operasi Bisnis dan Pasar Modal perusahaan jasa real estate KMC MAG Group, mengatakan dengan pertumbuhan tersebut, keuntungan investasi tidak hanya datang pada apartemen residensial tetapi juga apartemen perkantoran.

Tingkat pengembalian yang lebih baik, pasar yang lebih kecil untuk bersaing, jangka waktu sewa yang relatif lebih lama, pemeliharaan yang lebih sedikit, klien korporat yang kaya, pengembalian yang konsisten, dan kenaikan harga sewa yang teratur merupakan keuntungan berinvestasi di apartemen perkantoran.

Pada tanggal 13 Juli, Melo berbagi faktor-faktor yang perlu dipertimbangkan ketika berinvestasi di kondominium perkantoran kepada penonton Money Summit dan Wealth Expo ke-6 di SMX Convention Center, Kota Pasay.

1. Lokasi

Temukan lokasi utama. Hingga saat ini, terdapat 19 kawasan bisnis berkembang dengan sekitar 1.300 hektar lahan yang dikembangkan di Metro Manila. Makati City, Bonifacio Global City (BGC) dan Ortigas Business Center tetap menjadi 3 kawasan pusat bisnis utama.

“Saat Anda memberikan dividen, Anda meningkatkan ruang Anda. Ketika Anda memiliki lebih banyak orang, Anda menciptakan lebih banyak ruang,” kata Melo.

Dia mencontohkan: “Ketika Eastwood City di Libis, Quezon City dikembangkan oleh Megaworld Corporation, tidak ada yang percaya bahwa ini akan sukses. Sekarang hanya ada 2% lowongan ruang kantor di sana dan tidak butuh waktu lama sebelum itu tidak terjadi.” disewa lagi,” kata Melo.

Pergilah ke tempat dimana kumpulan bakat berada. BPO lebih suka mendirikan toko di dekat atau tempat tinggal calon karyawan. Maka dimulailah pengembangan “kota-kota kecil” yang digerakkan oleh BPO, seperti Eastwood City, UP-Ayala Technohub, Eton Cyberpod Centris, dan Araneta Center Cyberpark, semuanya di Quezon City.

Dan Melo melihat persediaan di kota tersebut meningkat dua kali lipat pada tahun 2014 karena meningkatnya jumlah karyawan yang bekerja di lokasi-lokasi tersebut, yang juga ikut serta bersama keluarga mereka.

Ada juga perkembangan mendatang di Kota Quezon seperti Gateway Tower, Three Cyberpod Centris dan SM Cyber ​​​​​​West Avenue yang harus diwaspadai.

“Kota gelombang berikutnya” atau situs investasi yang sedang berkembang untuk perusahaan BPO seperti Kota Baguio, Kota Davao, Kota Dumaguete, Kota Iloilo, Kota Lipa, Metro Bulacan, Metro Cavite, Metro Laguna, Metro Naga dan Metro Rizal, serta pusat-pusatnya unggulan seperti Bacolod City dan Metro Cebu (bergabung dengan Metro Manila dan Metro Clark), juga berkontribusi terhadap peningkatan permintaan apartemen perkantoran.

Pertimbangkan pasar yang lebih kecil untuk bersaing, dan persediaan yang lebih kecil. Meskipun pasar kompetitif yang lebih kecil merupakan suatu keuntungan, persediaan yang lebih kecil di apartemen perkantoran merupakan sebuah tantangan.

Misalnya, The Net Group, pionir pembangun BGC, tetap menjadi perusahaan yang paling banyak berinvestasi pada gedung perkantoran di lokasi tersebut. “Mereka cair. Bisnis berjalan dengan baik. Mengapa menjual? Stok di sana sangat sedikit. Saya sudah tutup di mana-mana tetapi tidak pernah di BGC. Ini impian saya, suatu saat akan terwujud,” Melo menceritakan.

2. Struktur kepemilikan

Jangan terburu-buru. Masuk ke bisnis kondominium kantor memiliki tantangan tersendiri, seperti persyaratan administratif yang mahal, biaya masuk yang lebih tinggi, lokasi pilihan yang terbatas, dan penyeimbangan serta pemeriksaan inventaris Anda di masa mendatang, dan masih banyak lagi.

Kekhawatiran seperti itu harus ditangani dengan tepat, terutama menyeimbangkan inventaris Anda saat berpindah pelanggan, yang sering kali menimbulkan masalah.

Punya rencana. Struktur kepemilikan merupakan suatu hal yang berat dan sulit dalam bisnis kondominium perkantoran karena sulitnya perpindahan satu properti ke properti lainnya. Oleh karena itu, Melo menyarankan para peserta konferensi untuk mempertimbangkan perkebunan dan perencanaan suksesi untuk memastikan bahwa properti tersebut akan berada di tangan yang tepat.

Misalnya, Anda dapat memilih untuk meninggalkan properti pada satu perusahaan, menjual perusahaan tersebut, namun tidak menjual properti tersebut.

3. Kapasitas untuk memelihara properti

Lebih mudah untuk memelihara apartemen kantor secara fisik. Sebagian besar perusahaan saat ini lebih memilih rencana kantor terbuka yang ideal untuk staf dengan banyak pekerja.

Sistem plafon dan AC biasanya merupakan perlengkapan dasar yang hanya disediakan oleh pemiliknya. Perlengkapan lainnya harus ditanggung oleh penyewa, dan jika ada masalah dengan penerangan atau pipa ledeng, itu adalah masalah penyewa dan bukan masalah Anda.

“Klien korporat adalah penyewa tetap. Kami tidak berurusan dengan kepribadian di sini. Kami menerima cek setiap bulan atau dibayar satu tahun di muka,” kata Melo.

Bersiaplah untuk biayanya. Untuk menjaga properti Anda dalam kondisi yang sangat baik, Anda harus siap mengeluarkan banyak uang, mulai dari pemeliharaan atau perluasan yang tinggi, juga saat menilai properti Anda atau menentukan nilai zonal.

Jika Anda menyewa seorang akuntan untuk mengurus semua dokumen Anda, termasuk pengajuan pajak bulanan ke Biro Pendapatan Dalam Negeri, ini akan menjadi biaya administrasi tambahan. Biaya asosiasi juga akan tetap berlaku meskipun flat kantor Anda kosong selama 3 bulan atau lebih.

Ukuran diperhitungkan. Berdasarkan prospek yang dikumpulkan oleh KMC MAG Group dari bulan Januari hingga Juni 2013, preferensi untuk apartemen perkantoran berukuran 40 meter persegi (m²) hingga 100 m persegi adalah yang tertinggi yaitu sebesar 32,91%, diikuti oleh preferensi untuk apartemen berukuran 101 m² hingga 150 m persegi sebesar 17,32%.

“Di perumahan, ketika Anda melakukan ekspansi, Anda menurunkan tingkat pengembalian (ROR). Di apartemen perkantoran, yang terpenting adalah ruang. Memperluas apartemen kantor Anda memerlukan biaya, namun juga berarti bisnis bagi Anda. Secara pribadi, saya tidak suka menyewakan apartemen perkantoran berukuran 40 meter persegi hingga 100 meter persegi karena biasanya untuk startup. Dan kami ingin return yang konsisten dari klien korporat,” kutip Melo.

Preferensi untuk apartemen perkantoran dari 201 meter persegi hingga 250 meter persegi diamati sebesar 6,19% pada periode yang sama, dan Melo mengatakan ukuran tersebut ideal untuk usaha menengah.

4. Arus kas

Diversifikasi ke apartemen perkantoran untuk mendapatkan ROR yang lebih baik.

Perhatikan angka-angka berikut dari KMC MAG Group: Tarif sewa tempat tinggal 1 kamar tidur di Kota Makati berkisar antara P32,000 hingga P110,000 per unit. Sewa kantor premium seperti The Enterprise Center berkisar antara P950,00 hingga P1,200,00 per meter persegi dan sewa kantor Kelas A seperti Philamlife Tower berkisar antara P685 hingga P850 per meter persegi.

Di BGC, sewa tempat tinggal 1 kamar tidur berkisar antara P35,000 hingga P60,000 per unit. Sewa kantor premium berkisar antara P750 hingga P875 per meter persegi, sedangkan sewa kantor Kelas A berkisar antara P575 hingga P750 meter persegi.

Di Ortigas Center, sewa tempat tinggal 1 kamar tidur berkisar antara P20.000 hingga P50.000,00 per unit. Juga di Ortigas Center, sewa kantor Kelas A berkisar antara P500 hingga P650 per meter persegi, sedangkan sewa kantor Kelas B berkisar antara P450 hingga P500 per meter persegi.

“Ada peluang di apartemen perkantoran, dan Makati serta BGC masih memiliki tarif sewa tertinggi,” kata Melo.

Menaikkan sewa bisa dilakukan secara rutin. Berbeda dengan kondominium tempat tinggal, menjalin hubungan pribadi dengan penyewa merupakan salah satu faktor penentunya, dan jika Anda memiliki penyewa jangka panjang yang baik, Anda akan mempertahankan sewa tersebut selama Anda bisa.

Di apartemen perkantoran, penyewa tidak hanya menandatangani kontrak sewa yang lebih panjang, mereka biasanya memiliki anggaran sewa yang lebih tinggi, yang menunjukkan bahwa mereka mampu dan bersedia membayar harga pasar. “Kami di sini untuk menghasilkan uang,” kata Melo.

5. Rencana keluar

Periksa kerangka waktu Anda. Sekalipun penyewa telah mendaftar untuk sewa selama 3 tahun, dengan opsi untuk memperbaruinya untuk 3 tahun lagi, tetap bersiaplah untuk kemungkinan yang lebih buruk.

Entah mereka membeli lantai yang lebih besar di gedung kondominium lain atau menyelesaikan kontrak tanpa perpanjangan jika mereka tidak mampu lagi membayar sewa Anda.

“Selalu pikirkan langkah selanjutnya. Apakah Anda bersedia menjual dengan harga terendah? Persiapkan siklusnya, seperti memiliki rencana 10 hingga 25 tahun untuk properti Anda. Anda sebenarnya tidak kehilangan uang dalam real estat komersial, tetapi ada kalanya real estat tersebut tidak sejahtera.

Kabar baiknya adalah kenaikan ini diperkirakan akan berlangsung selama 5 hingga 6 tahun. Tidak akan ada penurunan drastis pada sektor real estate, namun kami perkirakan penurunannya akan merata,” tambah Melo. – Rappler.com