blog.thecurtiscasa.com

MANILA, Filipina – Pernahkah Anda ke SM Mall of Asia?

Kawasan komersial yang dinamis seluas 400.000 meter persegi di Kota Pasay bisa menjadi tiga kali lipat luasnya saat ini jika taipan grup Henry Sy berhasil. Mereka ingin mereklamasi 300 hektar lagi Teluk Manila dan menggunakan sebagian lahan tersebut untuk memperluas MOA.

SM Group mengambil langkah besar mendekati hal tersebut ketika menandatangani perjanjian usaha patungan (JV) dengan pemerintah daerah Pasay. Mereka mengalahkan kelompok peminat lainnya, seperti Ayala Land Inc., yang menentangnya.

Pertarungan tampaknya belum berakhir.

Pemerintah pusat turun tangan dan meninjau Otoritas Daur Ulang Filipina (PRA) untuk mengajukan tender proyek tersebut.

Hal ini akan memberikan peluang lain bagi pengembang real estat lainnya, yang bekerja sama dengan perusahaan milik dan dikendalikan pemerintah (GOCCs). Hal ini terjadi setelah para pengembang mengajukan pertanyaan tentang kesepakatan Pasay-SM.

Regulator yang diwawancarai oleh Rappler sepakat dalam kesimpulannya: Pasay tidak mengikuti prosedur yang benar ketika dia menandatangani JV dengan SM.

Tawaran yang direncanakan oleh pemerintah pusat ini telah memicu perdebatan yang mengancam akan semakin memperumit masalah yang disebut sebagai JV yang bermasalah.

Unit pemerintah daerah (LGU), bersama dengan mitra sektor swasta, biasanya menikmati hak utama untuk melakukan daur ulang di wilayah yurisdiksi mereka.

Namun regulator mengatakan mereka kini diizinkan untuk melakukan tender proyek berdasarkan perintah eksekutif (EO) yang baru-baru ini dikeluarkan oleh Malacanang, yang pada dasarnya meremehkan otoritas LGU.

Detail proyek

SM Land Inc. mengajukan proposal yang tidak diminta ke LGU Pasay pada bulan Juli untuk mereklamasi 300 hektar wilayah tepi pantai dan perairan Teluk Manila dengan biaya sebesar P54 miliar.

Peta proyek yang diusulkan menunjukkan bahwa proyek tersebut terletak di ujung barat Pasay – tepat di belakang MOA, salah satu mal terbesar di Filipina. Tanpa mengungkapkan bagaimana biayanya, SM Land mengatakan dalam sebuah pernyataan bahwa properti yang akan direklamasi akan digunakan untuk “melipatgandakan kegembiraan, profesionalisme yang sekarang meresap ke dalam kompleks MOA untuk berkembang dan terulang kembali.”

Berdasarkan proposal tersebut, SM akan sepenuhnya membiayai dan melaksanakan proyek reklamasi dalam 7 tahun dan akan segera mengalokasikan 51% lahan reklamasi kepada pemerintah. Ini akan mengembangkan sisa area untuk penggunaan komersial.

Komite Seleksi Kemitraan Pemerintah-Swasta di Pasay mencari proposal yang bersaing dari pengembang real estat lainnya pada 1 Oktober, namun tidak menghasilkan satu pun sebelum batas waktu 4 November.

Waktu satu bulan tidak cukup untuk menyiapkan proposal tandingan, menurut pengembang lain yang tertarik dengan proyek tersebut, yaitu Ayala Land dari keluarga Zobel dan S&P Construction Technology.

Ayala Land mengatakan pihaknya memerlukan lebih banyak waktu “untuk menghasilkan rencana pembangunan yang matang.”

“Ini adalah proyek reklamasi berskala besar seluas 300 hektar yang memiliki kepentingan nasional dan harus secara serius mempertimbangkan banyak faktor, terutama yang berdampak pada lingkungan,” kata COO Ayala Land Bobby Dy kepada Rappler melalui email.

Perusahaan meminta pemerintah kota untuk memperpanjang batas waktu pengajuan selama 60 hari, namun permintaan tersebut ditolak.

Pedoman yang salah?

Ayala dan S&P mempertanyakan pedoman yang diikuti LGU Pasay dalam mengadakan perjanjian JV dengan grup SM.

Dalam menolak permintaan perpanjangan Ayala, Komite Seleksi Kemitraan Pemerintah-Swasta (PPP) Pasay mengutip serangkaian pedoman JV yang dikeluarkan oleh Otoritas Ekonomi dan Pembangunan Nasional (NEDA) pada tahun 2008. Pedoman tersebut memberikan jangka waktu 30 hari untuk mengajukan usulan tandingan dalam setiap tantangan kompetitif.

Dy mengatakan pemerintah kota seharusnya menggunakan pedoman yang telah direvisi, yang mulai berlaku pada tahun 2013. Ini memberikan jangka waktu 120 hari untuk pengajuan.

“(Versi 2013) mempromosikan tingkat transparansi yang lebih tinggi yang dapat menarik lebih banyak penawar dan dengan demikian memberikan kepentingan terbaik bagi Kota Pasay dan negaranya,” kata Dy.

S&P mengangkat masalah lain. Dikatakan bahwa tidak ada pedoman NEDA yang diterapkan pada proyek tersebut, dan Pasay seharusnya menggunakan UU Build-Operate-Transfer sebagai gantinya.

Dalam wawancara telepon dengan Rappler, Atty. Mark Perete dari S&P juga menyatakan bahwa pemerintah Pasay tidak memberikan penjelasan teknis rinci mengenai proyek tersebut. “Bagaimana kita bisa menentukan harga jika kita tidak mengetahui komponen teknisnya?”

Perete mengatakan hal ini “menimbulkan kecurigaan serius” bahwa Pasay tetap melanjutkan pemberian kontrak JV kepada SM pada tanggal 29 November meskipun ada pertanyaan prosedural dan hukum.

“Kami tidak melihat ada masalah untuk mundur satu langkah jika sudah mengetahui masalahnya, namun mereka bersikeras untuk melanjutkan proyek tersebut. Kami tidak ingin berspekulasi tentang apa yang terjadi. Namun ketidakberesan membuat proyek ini menghadapi tantangan hukum yang serius,” katanya.

Wakil Ketua Panitia Seleksi PPP, Atty, menegaskan kesepakatan itu sudah keterlaluan. Severo Madrona Jr. berpendapat bahwa LGU berhak menentukan aturannya sendiri sepanjang berpedoman pada undang-undang. “Selanjutnya (JV) ini masih menunggu persetujuan PRA dan NEDA.”

Kontroversi tersebut menyebabkan perselisihan di pemerintah daerah Pasay, dan dewan kota berubah sikap. Karena membuat marah kantor walikota, dewan tersebut menarik dukungannya terhadap JV, namun pada akhirnya mengembalikannya.

Dave Rafael, wakil presiden senior SM Land, menegaskan bahwa perusahaan tersebut memiliki “kontrak yang sempurna dan mengikat secara hukum” dengan kota tersebut yang telah disetujui oleh kantor walikota dan dewan kota.

SM punya pengalaman

Pasay menganggap SM sebagai mitra yang “berpengalaman”, menurut Madrona. Kelompok ini telah terlibat dalam pengembangan bisnis, komersial dan rekreasi di kota selama 17 tahun terakhir.

MOA dan pengembangan SM lainnya di Pasay, SMX Convention Center, berada di atas lahan reklamasi. SM telah menerima persetujuan untuk pengembangan lagi seluas 60 hektar di sebelah mal.

Selain proyek di Pasay, kelompok ini juga mengajukan proposal yang tidak diminta untuk proyek daur ulang seluas 300 hektar di Paranaque City.

Di sisi lain, Ayala Land belum memiliki pengalaman dalam mendaur ulang, namun ia menyatakan bersedia bekerja sama dengan kelompok yang memiliki keahlian tersebut.

Dikatakan bahwa proyek ini bisa menjadi peluang untuk membangun komunitas serba guna berskala besar lainnya – sama seperti yang berhasil dikembangkan di Makati, Fort Bonifacio dan Laguna. Namun, pihaknya tidak memberikan rincian rencana pembangunan di Pasay atau perkiraan biayanya.

Kedua perusahaan ini merupakan salah satu pengembang real estat terbesar di Filipina dan tidak diragukan lagi memiliki kekuatan finansial untuk menangani proyek-proyek real estat besar-besaran.

Ini bukan pertama kalinya keduanya berselisih soal kesepakatan properti di Tanah Air. Mereka sebelumnya memperebutkan perusahaan real estate milik keluarga Ortigas dan pengembangan properti pemerintah seluas 7,7 hektar di Kota Bacolod pada tahun 2011.

Bagaimana proses yang benar?

Namun, isu yang lebih kontroversial bukanlah undang-undang atau pedoman mana yang seharusnya diterapkan dalam JV, kata regulator.

Wakil Direktur Jenderal NEDA Rolando Tungpalan mengatakan meskipun LGU tidak tercakup dalam pedoman JV NEDA, “mereka dapat membuat pedoman mereka sendiri sesuai dengan prosedur NEDA.” Aturan dan regulasi penerapan UU BOT juga memungkinkan LGU untuk melakukan proyek daur ulang melalui skema BOT, tambahnya.

Kesalahan Pasay terletak pada penandatanganan kontrak JV tanpa regulator terlebih dahulu menyetujui proyek tersebut.

“Mereka seharusnya belum menandatangani JVA. Mereka seharusnya menyiapkan rancangan kontrak dan kemudian menyerahkannya ke PRA untuk disetujui,” Insinyur Elmer Dorado, kepala divisi regulasi infrastruktur dan analisis nilai/risiko NEDA, mengatakan kepada Rappler. “Prosesnya harus, kalau ada proposal yang tidak diminta, harus mendapat persetujuan dari regulator sebelum mencari proposal yang bersaing.”

Pasal 1 Perintah Eksekutif 525 tahun 1979 menyatakan: “Otoritas Perkebunan Umum (sekarang PRA) terutama bertanggung jawab atas integrasi, bimbingan dan koordinasi semua proyek daur ulang untuk dan atas nama pemerintah nasional. Semua proyek daur ulang akan disetujui oleh Presiden atas rekomendasi PEA.”

Kewenangan presiden untuk menyetujui proyek daur ulang “didelegasikan kepada PRA oleh dewan pengurusnya,” berdasarkan EO 543 tahun 2006.

Asisten Manajer Umum PRA Atty. Joselito Gonzales membenarkan bahwa tidak ada pengajuan yang dilakukan kepada badan tersebut – alasan mengapa mereka tidak melakukan intervensi dalam kesepakatan JV yang dilakukan oleh Pasay City. “Kami tidak berhak ikut campur karena LGU Anda belum menyerahkan apa pun kepada kami.” (Kami tidak berhak ikut campur karena LGU tidak memberikan apa pun kepada kami.)

Gonzales menjelaskan praktiknya adalah LGU biasanya mendekati pemerintah pusat – yang diwakili oleh PRA – dengan proposal daur ulang. Setelah melalui proses evaluasi dan persetujuan yang ketat, PRA dan LGU menandatangani nota kesepakatan untuk melanjutkan proyek tersebut.

Namun, di masa lalu, LGU tidak memiliki kemampuan finansial dan teknis untuk melaksanakan proyek padat modal sehingga harus bermitra dengan sektor swasta dengan membuat kontrak JV. Kontrak-kontrak ini telah kalah dalam penawaran.

Dalam kasus proyek reklamasi Pasay, permintaan penawaran balasan atas proposal SM yang tidak diminta melibatkan tahap penawaran.

“Tetapi di semua tahap – mulai dari pengajuan proposal, studi pendahuluan, syarat dan ketentuan proyek, hingga studi kelayakan dan teknis secara rinci – regulator harus selalu dilibatkan,” ujarnya.

Perubahan peraturan

Pada puncak isu daur ulang Pasay, perubahan dilakukan pada tingkat peraturan.

Malacanang mengeluarkan EO 146 pada tanggal 13 November, yang mengalihkan kewenangan untuk menyetujui proyek daur ulang di negara tersebut kepada Dewan NEDA PRA. Dengan kata lain, kewenangan PRA kini terbatas pada memproses, mengevaluasi, dan merekomendasikan persetujuan seluruh proyek daur ulang kepada Dewan NEDA, yang diketuai oleh Presiden.

Namun, yang lebih penting, EO menyatakan bahwa “semua proyek daur ulang akan menjalani tender publik yang kompetitif sejalan dengan upaya pemerintah untuk mendorong transparansi dan daya saing.”

Ini berarti proyek daur ulang Pasay – yang sekarang dicakup oleh EO tersebut – harus kalah dalam penawaran.

Gonzales mengatakan mereka sedang menawar proyek tersebut, dan kali ini mengizinkan GOCC – seperti Otoritas Pelabuhan Filipina, Otoritas Pengembangan Danau Laguna, dan Otoritas Konversi dan Pengembangan Pangkalan, dan lain-lain – untuk berpartisipasi. “GOCC dapat bermitra dengan sektor swasta.”

Dia mengatakan JV Pasay-SM bisa bergabung sebagai salah satu penawar. Dia mengatakan GO mereka juga dapat dianggap sebagai proposal yang tidak diminta untuk memulai proses penawaran.

Pasay dapat menuntut hak dan keistimewaannya untuk mengklaim kembali tanah dalam yurisdiksinya berdasarkan Kode Pemerintah Daerah.

Namun Gonzales mengatakan peraturan tersebut hanya memperbolehkan pemerintah kota untuk melakukan hal tersebut jika kota tersebut membiayai proyek tersebut dengan dana mereka sendiri, dan jika wilayah tertentu yang akan direklamasi akan digunakan semata-mata untuk kepentingan mereka sendiri. “Bukan itu yang terjadi di sini,” katanya.

Namun, Gonzales juga mengakui bahwa karena proyek tersebut berada dalam yurisdiksi kota tersebut, diperlukan dukungan dari LGU sebelum penawaran dapat dilanjutkan.

Ditanya apa jadinya jika Pasay menolak memberikan persetujuannya, Gonzales mengatakan tidak ada proyek yang akan ditender sama sekali. “Jika mereka ingin proyek tersebut dilanjutkan dan mereka yakin dengan tawaran mereka, maka mereka akan memberikan persetujuannya. Jika tidak, kami tidak akan menyetujui proyek tersebut.”

Dy dari Ayala Land mengatakan kepada Rappler bahwa perusahaannya tetap terbuka untuk menawar proyek daur ulang Pasay. “Namun, hal ini akan tergantung pada hasil evaluasi yang cermat terhadap proses dan ketentuan yang akan diikuti.”

Ini adalah permainan menunggu. – Rappler.com